- True Sale-Verbriefung von Krediten an offene Immobilienfonds in Höhe von rd. 400 Mio €
- Erstmalige Nutzung des Refinanzierungsregisters für eine Verbriefungstransaktionen
11. Januar 2007 - Die Westdeutsche ImmobilienBank AG (WIB) führt erstmals eine Commercial Mortgages Backed Securities (CMBS)-Transaktion über eine deutsche Zweckgesellschaft durch. Diese Zweckgesellschaft trägt den Namen WILCO 2007-1 GmbH und wurde durch die True Sale International (TSI) bereitgestellt.
Internationales Portfolio von hoher Qualität
Kreditnehmer sind sechs deutsche Kapitalanlagegesellschaften (KAGs). Das Verbriefungsportfolio beinhaltet Finanzierungen von zehn Sondervermögen (offene Immobilienfonds). Die Darlehen sind, bis auf zwei Fälle, nicht durch eingetragene Grundpfandrechte besichert, aber es besteht ein jederzeitiges Recht zur Eintragung. Die Beleihungsobjekte befinden sich in sechs europäischen Ländern.
Bei dieser True Sale-Transaktion überträgt die WIB die Darlehen durch Nutzung des neuen Refinanzierungsregisters an die eigens gegründete Zweckgesellschaft WILCO 2007-1. Jedes Einzeldarlehen wurde synthetisch in einen erstrangigen (Senior Loan) und einen nachrangigen Kredit (Junior Loan) aufgeteilt. Nur die Senior-Teile werden am Kapitalmarkt durch die Ausgabe von zwei, nach ihrem Risikogehalt abgestuften Klassen von Schuldverschreibungen platziert. Die Bewertung der Schuldverschreibungen mit einem AAA/Aaa bzw. AA/A2 Rating unterstreicht die hohe Qualität des zugrunde liegenden Portfolios. Die Verwaltung der Darlehen verbleibt bei der WIB.
„Für die WIB ist diese True Sale-Verbriefung ein wichtiger Schritt im Rahmen der buy- and sell-Strategie. Das neue Refinanzierungsregister bietet hierbei deutlich mehr Flexibilität. Durch die Nutzung kann ein großes Potenzial erschlossen werden, denn das Interesse des Kapitalmarktes an deutschen Immobilienrisiken steht erst am Anfang“, erläuterte Hubert Beckmann, Vorstandsvorsitzender der WIB.
WIB und WestLB AG fungieren als Joint Arranger. Daneben ist die WestLB AG als Lead Manager und Book-Runner für die Platzierung zuständig. Die Class A Notes (triple A-Notes) der Transaktion werden durch die TSI zertifiziert und erfüllen damit die von der TSI geforderten Mindeststandards wie Transparenz, Verfügbarkeit und Liquidität.
Mehr Flexibilität und geringere Kosten durch das neue Refinanzierungsregister
„Die erstmalige Nutzung des Refinanzierungsregisters in einer gerateten öffentlichen CMBS-Transaktion ist ein Meilenstein in der Entwicklung des deutschen Verbriefungsmarktes. Wir freuen uns, dass es sich hierbei um eine TSI-Transaktion handelt, an der zudem auch mit der WestLB ein TSI-Gesellschafter beteiligt ist“, führte dazu Dr. Hartmut Bechtold von der TSI-Geschäftsführung aus.
Im Rahmen der TSI-Zertifizierung erhalten die Investoren zeitnah einen aktuellen Report über wesentliche Veränderungen des Portfolios. Dazu zählen sowohl Informationen über wichtige Kennzahlen der unterliegenden Immobilienkredite als auch zum jeweiligen Investmentfonds.
Vor der Einführung der neuen Refinanzierungsregister in Deutschland war die vollständige Übertragung der Vermögensgegenstände und Sicherheiten erforderlich, was insbesondere bei der Eintragung von Buchgrundschulden mit erheblichem Zeit-, Verwaltungs- und Kostenaufwand verbunden war. Das neue Gesetz beinhaltet die Gewährleistung eines entsprechenden Schutzes im Falle einer Insolvenz. Die im September 2005 in Kraft getretene Neuregelung stellt sicher, dass den jeweiligen Übertragungsberechtigten, hier die Zweckgesellschaft WILCO 2007-1 GmbH, bei Eintragung in das Refinanzierungsregister ein „insolvenzfester“ Zugriff auf die Vermögensgegenstände und Sicherheiten des Verkäufers, hier der Westdeutschen ImmobilienBank AG, möglich ist. Das Refinanzierungsregister wird vom Verkäufer geführt und von einem Verwalter beaufsichtigt, der von der BaFin ernannt wurde.
Die TSI hatte bereits seit 2003 für eine entsprechende Regelung geworben, denn das neue Gesetz erschließt in Deutschland ein großes Potenzial von Krediten in den Bilanzen der Banken, das zukünftig für Refinanzierungszwecke, d. h. Verbriefungen, genutzt werden kann.